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ジニア不動前・センチュリー尾山台ルミナス:ローンファンド

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※当ファンドでは最低投資金額である10万円以上から1万円単位(10口以上1口単位)で投資可能です。

本件は、東急目黒線「不動前」駅から徒歩7分の位置に建つ2022年1月竣工の共同住宅「ジニア不動前」と、東急大井町線「尾山台」駅から徒歩14分、東急田園都市線「二子玉川」駅からバス12分の位置に建つ2022年2月竣工の共同住宅「センチュリー尾山台ルミナス」の2物件を対象とするファンドとなります。 両物件の不動産信託受益権を保有するSPC(合同会社KSLF11)に対するメザニンローンの一部を、ビットリアルティ株式会社が組成したSPC(合同会社BRD3)で取得します。 投資家の皆さまは、このSPC(合同会社BRD3)への匿名組合出資を通じて、両物件の不動産担保ローン債権への投資を行います。 なお、担保不動産に係る不動産信託受益権の一部(「ジニア不動前」)は、2022年11月1日付で、第三者に売却される予定であり、当該売却により、本貸付債権の一部が期限前弁済され、営業者は、当該金銭をもって、本匿名組合出資金の一部を償還する予定です。 記載の想定利回りは、当該償還を前提とした運用期間中の配当利益を年換算し、償還前の募集総額で割り出したものです。

募集概要

募集額 201,500,000円
ファンド成立
下限額
201,500,000円
(募集額の100%)
募集上限額 291,500,000円
(募集額の約145%)
1口の金額 10,000円
最低投資口数 10口
最低投資金額 100,000円
募集期間 2022/07/11 12:00~
2022/07/15 18:00
投資実行予定日 2022/08/01
予定運用期間 約6カ月
利益配当 6ヶ月毎 (初回は約2カ月後)
想定利回り 3.2%(年換算)※
元本償還 分割償還※
ファンド終了予定日 2023/01/31
  • 担保不動産に係る不動産信託受益権の一部(「ジニア不動前」)は、2022年11月1日付で、第三者に売却される予定です。当該売却により、本貸付債権の一部が期限前弁済され、営業者は、当該金銭をもって、本匿名組合出資金の一部を償還する予定です。本想定利回りは、当該償還を前提とした運用期間中の配当利益を年換算し、償還前の募集総額で割り出したものです。
  • 担保不動産に係る不動産信託受益権の一部(「ジニア不動前」)は、2022年11月1日付で、第三者に売却される予定です。当該売却により、本貸付債権の一部が期限前弁済され、営業者は、当該金銭をもって、本匿名組合出資金の一部を償還する予定です。なお、当該売却後の残りの本匿名組合出資金については、本ローンファンドの運用終了後に一括償還する予定です。
  • ファンドの運用状況により、想定利回り及び運用期間等は変動する可能性があります。
  • 想定利回りは予定運用期間における投資金額に対する利益の割合を年換算して算出したものとなります。なお想定利回りの算出において予定運用期間にはファンド終了予定日から分配日までの期間は含まれておりません。
  • 募集期間内に申し込み総額が募集上限額に達して募集ステータスが「募集終了」となっている場合でも、キャンセル等により再度「募集中」となることがございます。
  • ファンドの募集金額の残額が最低投資口数による投資金額に満たない場合は、ファンド申し込みができません。
  • 募集額に達した場合でも、募集上限額まではファンド申し込みが可能です。
  • 募集期間終了後のファンド申し込みキャンセルにより、申し込み総額がファンド成立下限額に達しない場合には、投資は実行されません。
  • ファンド申し込みを行った日から起算して8日間に限り、申し込みをキャンセルすることが可能です。
  • 投資実行予定日は、募集期間の延長等により変更となる場合がございます。

投資スキーム

  • 上記のスキーム概要図等は、全ての関係当事者及び契約関係を示したものではなく、一部省略及び簡略化して記載しております。
  • 不動産の評価額は価格調査報告書による金額、ローンの金額は当初融資総額で記載しております。詳細については投資対象タブの詳細情報でご確認ください。
  • 価格調査報告書の結果は、価格等調査の基本的事項および手順が不動産鑑定評価基準に則っていないため、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合には結果が異なる可能性があります。
  • FM会社:ファンドマネジメント会社
  • AM会社:アセットマネジメント会社
  • PM会社:プロパティマネジメント会社
  • BM会社:ビルマネジメント会社

参考収益

投資金額 bitREALTY 銀行定期預金
100万円の場合 16,000円 50円
300万円の場合 48,000円 150円
500万円の場合 80,000円 250円
  • 受取収益は以下の計算方法で概算額を算出しており、その配当額を保証するものではございません。
    受取収益:(投資金額×想定利回り)÷12×予定運用期間
  • 銀行定期預金は年利を0.010%として算出しております。

分配スケジュール

分配対象 対象計算期間 分配予定日
利益配当
第1回
2022年08月01日 から
2022年09月30日 まで
2022年10月31日
元本償還
第1回
- 2022年11月07日
元本償還
第2回
- 2023年02月06日
利益配当
第2回
2022年10月01日 から
2023年01月31日 まで
2023年02月28日
  • 分配予定日は現時点の想定であり実際の分配日と異なる場合があります。また分配が保証されるものではありません。なお契約上の取扱いとして匿名組合契約約款で現金の分配について、各対象計算期間の末日の翌々々月末日までに行うものとして定めております。詳細については当該匿名組合契約約款をご確認ください。

審査概要

ビットリアルティ株式会社は、本匿名組合事業の営業者である合同会社BRD3について、以下の審査項目に基づき適切な審査を行っております。

  • 資金調達者としての適格性
  • 財政状態及び経営成績
  • 事業の計画及びその見通し
  • 事業のリスクに関する検討
  • 資金調達の額、その使途
  • 事業者とビットリアルティ株式会社との間の利害関係の状況
  • 分別管理の状況を含む経理の状況
  • 過去のみなし有価証券の発行による資金調達を行った後の状況
    ※過去1年以内にみなし有価証券の発行をしている場合にのみ掲載する
  • 適切な情報提供を行う体制
  • その他必要と認めた事項

物件データ(1)

ジニア不動前は、東急目黒線「不動前」駅から徒歩7分の距離に位置し、総戸数は62戸、2022年1月竣工の新築の共同住宅です。 東急目黒線は都営三田線・東京メトロ南北線とも直通で繋がり、都内各所へのアクセスが至便なロケーションです。 最寄り駅の「不動前」駅前には不動前商店街、スーパー、ディスカウントストア等生活利便施設が広がっています。 ルームプランは、1Rタイプを中心に1DK、1LDK、2LDKをご用意。専有部内の内装は、3つの内装パターンでデザインされています。 1F・4Fはインダストリアル調をテーマとした大判の砂岩調グレースタイル、2F・5Fは木質感をテーマとし木素材を使用したアクセントパネルを設置、3F・6Fは北欧をテーマとし幾何学的なレリーフが特徴のホワイトタイルを設置しそれぞれ魅力的な空間としています。 設備については、オートロックや独立洗面台、浴室乾燥機、追い炊き機能(1DK以上)、宅配BOX等居住者び生活を快適にする機能を有しています。

物件所在地

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  • 東京都品川区西五反田五丁目32-7
  • 東急目黒線「不動前」駅から徒歩7分

物件情報

基本情報

物件名 ジニア不動前
所在地 東京都品川区西五反田五丁目32-7
アクセス 東急目黒線「不動前」駅から徒歩7分

土地に関する情報

所有形態 所有権
敷地面積 768.92m²
用途地域 準工業地域
指定建ぺい率 60%
指定容積率 300%

建物に関する情報

建物の所有形態 所有権
延床面積 1,912.64m²
竣工日 2022年1月
用途 共同住宅
構造・階数 鉄筋コンクリート造 6階建
設計者 株式会社空間システム研究所
施工者 鈴与三和建物株式会社
総テナント数 62戸
稼働率 36%(2022年6月12日時点)※
  • 現在受領している入居申込に基づいて算出した稼働率は47.48%(2022年6月12日時点)となります。

詳細情報

価格調査報告書の概要

価格調査機関 JLL森井鑑定株式会社
調査価格 2,410百万円
価格調査の時点 2022年6月15日
NOI 80.7百万円
直接還元法収益価格 2,480百万円
直接還元利回り 3.3%
DCF法収益価格 2,410百万円
割引率 3.0%
最終還元利回り 3.3%
  • 価格調査報告書の結果は、価格等調査の基本的事項および手順が不動産鑑定評価基準に則っていないため、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合には結果が異なる可能性があります。

ローンに関する情報1

ローンの区分 メザニンローン※
金融機関 ケネディクス株式会社
当初融資総額 300百万円
利率 非開示
借入日 2022年3月31日
予定弁済期日 2027年3月31日(テール期間1年)
利払い日 3月末日、6月末日、
9月末日、12月末日
元本返済 満期一括返済
(アモチゼーションなし)
LTV 81.3%
担保 信託受益権質権設定(第三順位)
停止条件付抵当権設定(第三順位)
社員持分質権設定(第三順位)

ローンに関する情報2

ローンの区分 シニアローン(A号)
金融機関 大手金融機関
当初融資総額 2,912百万円
利率 非開示
借入日 2022年3月31日
予定弁済期日 2027年3月31日(テール期間1年)
利払い日 3月末日、6月末日、
9月末日、12月末日
元本返済 2024年6月に到来する支払日より、毎年元本の2.5%返済及び満期に残高一括返済
LTV 60.1%
担保 信託受益権質権設定(第一順位)
停止条件付抵当権設定(第一順位)
社員持分質権設定(第一順位)

ローンに関する情報3

ローンの区分 シニアローン(B号)
金融機関 大手金融機関
当初融資総額 728百万円
利率 非開示
借入日 2022年3月31日
予定弁済期日 2027年3月31日(テール期間1年)
利払い日 3月末日、6月末日、
9月末日、12月末日
元本返済 2024年6月に到来する支払日より、毎年元本の2.5%返済及び満期に残高一括返済
LTV 75.1%
担保 信託受益権質権設定(第二順位)
停止条件付抵当権設定(第二順位)
社員持分質権設定(第二順位)
  • 「ローンに関する情報」に記載の百万円単位の項目は十万円の値を切り上げしております。また%の項目は小数第二位の値を切り上げしております。なお本メザニンローンは第三順位の貸付であります。

賃貸借契約の概要(メインテナント)

マスターリース会社 東急住宅リース株式会社
マスターリース種別 パススルー型

物件データ(2)

センチュリー尾山台ルミナスは、世田谷区玉堤にある東急大井町線「尾山台」駅から徒歩14分、東急田園都市線「二子玉川」駅からバス12分の距離に位置し、総戸数46戸、2022年2月竣工の新築の共同住宅です。 尾山台駅周辺には、昔ながらの様々な店舗が軒を並べるハッピーロード商店街があり、少し歩けば等々力渓谷や多摩川河川敷などがあり、生活圏において恵まれた自然を感じることができます。 また、商業施設の集積している二子玉川へはバスで12分でアクセスできます。 ルームプランは2LDK〜3LDKを展開しており、リビングには床暖房、キッチンには浄水器・食器洗浄機・グリル付コンロが設置されており、ファミリーにおすすめです。

物件所在地

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  • 東京都世田谷区玉堤一丁目16-23
  • 東急大井町線 「尾山台」駅 徒歩14分
  • 東急田園都市線 「二子玉川」駅バス12分

物件情報

基本情報

物件名 センチュリー尾山台ルミナス
所在地 東京都世田谷区玉堤一丁目16-23
アクセス 東急大井町線 「尾山台」駅 徒歩14分
東急田園都市線 「二子玉川」駅バス12分

土地に関する情報

所有形態 所有権
敷地面積 1,844.00m²
用途地域 第一種中高層住居専用地域
指定建ぺい率 40%
指定容積率 200%

建物に関する情報

建物の所有形態 所有権
延床面積 3,350.31m²
竣工日 2022年2月
用途 共同住宅
構造・階数 鉄筋コンクリート造 地上5階建
設計者 株式会社谷口建築企画一級建築士事務所
施工者 新日本建設株式会社
総テナント数 46戸
稼働率 67%(2022年6月12日時点)※
  • 現在受領している入居申込に基づいて算出した稼働率は80.08%(2022年6月12日時点)となります。尚、入居申し込みは入居を確約するものではないため、本稼働率が将来的に実現されることを保証するものではありません。

詳細情報

価格調査報告書の概要

価格調査機関 JLL森井鑑定株式会社
調査価格 3,090百万円
価格調査の時点 2022年6月15日
NOI 112.6百万円
直接還元法収益価格 3,150百万円
直接還元利回り 3.5%
DCF法収益価格 3,090百万円
割引率 3.3%
最終還元利回り 3.6%
  • 価格調査報告書の結果は、価格等調査の基本的事項および手順が不動産鑑定評価基準に則っていないため、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合には結果が異なる可能性があります。

ローンに関する情報

ローンに関する情報は物件データ(1)をご参照ください。

賃貸借契約の概要(メインテナント)

マスターリース会社 東急住宅リース株式会社
マスターリース種別 パススルー型

マーケット情報

コロナ禍にもかかわらず、品川区及び世田谷区の世帯数は増加

東京都の人口はコロナ禍の影響を受け、2020年をピークに微減に転じ、2021年10月1日時点の推計人口は約1,401万人となった。
一方、本ファンドの対象物件が所在する品川区の人口は、2000年以降増加しており、2020年10月に過去最高の約42.2万人となったが、2021年10月1日時点の推計人口は微減し、約42万人となった。同じく本ファンドの対象物件が所在する世田谷区の人口は、1995年以降増加し、2020年10月に過去最高の約94.4万人となったが、2021年10月1日時点の推計人口は微減し、約93.9万人となった。

【図表】東京都及び品川区、世田谷区の人口の推移
東京都及び品川区、世田谷区の人口の推移
  • 出所)総務省「国勢調査」及び東京都総務局統計部「東京都の統計」よりbitREALTY作成

また、世帯数を見てみると、東京都の世帯数は一貫して増加を続けており、2021年10月1日時点で734万1,487世帯と推計されている。同様に品川区と世田谷区の世帯数も増加しており、2021年1月1日時点ではそれぞれ1985年以降最多の22万8,061世帯と49万342世帯となっている。

【図表】東京都及び品川区、世田谷区の世帯数の推移
東京都及び品川区、世田谷区の世帯数の推移
  • 出所)東京都総務局統計部「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」よりbitREALTY作成

中長期的には品川区と世田谷区の人口は、現時点人口より上回ると予測されている

国立社会保障・人口問題研究所による日本の将来推計人口(直近の2018年3月公表値)では、2030年以降は我が国の全ての都道府県で総人口が減少すると予測されており、東京都でも2030年以降から人口が減少に転じると予測されている。
しかし、本ファンドの対象物件が所在する品川区は2045年まで継続して人口の増加が続くと予測されている。一方の世田谷区は2040年以降減少に転じるが、2045年時点でも現時点よりも上回ると予測されている。

【図表】東京都と品川区、世田谷区の人口増加率の推移
東京都と品川区、世田谷区の人口増加率の推移

注) 2015年の各区の人口を100とする

  • 出所)国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)」よりbitREALTY作成

東京都23区で増加する賃貸マンション居住世帯

直近(平成30年)の総務省「住宅・土地統計調査」(5年毎に実施)によると、全世帯の約63%が持ち家に居住しており、賃貸マンション(民営借家・共同住宅(非木造))に居住する世帯は約21%となっている。この賃貸マンション居住世帯は、1988年の同調査では全世帯の約9%しかいなかったが、その後の30年間で大幅に増加した。
本ファンドの対象物件が所在する東京23区においても、賃貸マンション居住世帯数は1998年から一貫して増加しており、2018年で約173万世帯まで増加している。

【図表】東京都23区の賃貸マンション居住世帯数の推移
東京都23区の賃貸マンション居住世帯数の推移
  • 出所)総務省「住宅・土地統計調査」よりbitREALTY作成

品川区と世田谷区ではマンションの供給戸数が増加しており、東京都における着工戸数も中期的に増加傾向にある

本ファンドの対象物件が所在する品川区と世田谷区では、マンションに相当する「3階建て以上の共同住宅」の戸数の増加が続いている。直近の2018年時点では、品川区の住宅戸数の約71%、世田谷区の住宅戸数の約76%をマンションが占めており、その比率も1998年の約54%と約51%から増加している。

【図表】品川区における建て方別住宅戸数の推移
品川区における建て方別住宅戸数の推移
  • 出所)総務省「住宅・土地統計調査」よりbitREALTY作成
【図表】世田谷区における建て方別住宅戸数の推移
世田谷区における建て方別住宅戸数の推移
  • 出所)総務省「住宅・土地統計調査」よりbitREALTY作成

また、新設の住宅着工戸数を見てみると、2021年は全国で約85.6万戸となり、2020年から一転、増加した。一方、東京都の貸家着工戸数は2019年のみ落ち込むも、2012年以降で見ると増加傾向にあり、2021年では約6.7万戸となっている。

【図表】新設住宅着工戸数の推移
新設住宅着工戸数の推移
  • 出所)国土交通省「住宅着工統計」よりbitREALTY作成

東京圏の賃貸住宅は、稼働率にコロナの影響が見受けられるも、賃料は上昇傾向が継続

J-REITが保有している東京圏の賃貸住宅の稼働率及び賃料水準を見てみると、金融危機以後の2009年以降の稼働率は安定した微増傾向が続いていた。稼働率は新型コロナウイルスの影響により、2020年3月から若干の落ち込みが続くも、賃料水準(平均賃料単価)は、穏やかな上昇傾向が続いている。

【図表】東京圏の賃貸住宅の稼働率及び平均賃料単価の推移
東京圏の賃貸住宅の稼働率及び平均賃料単価の推移
  • 出所)不動産証券化協会「ARES J-REIT Property Indexデータブック」よりbitREALTY作成

リスク

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

ご留意いただきたい事項

  1. お客様が負担することとなる手数料等について
    • 本匿名組合契約を締結される場合、お客様には本匿名組合出資金のみをお支払いいただきます。本匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。
    • 営業者は、営業者報酬として、各計算期間について、金300,000円を各計算期間の末日の翌々月末日までに収受するものとします。但し、計算期間が6ヶ月に満たない又は6ヶ月を超える場合には、営業者報酬の金額は、金600,000円に当該計算期間の実日数(初日及び末日を含みます。)を乗じ、365で除した日割計算額(円未満端数切捨て)とします。なお、同支払日において営業者報酬に充てるべき現金が不足する場合には、当該不足額の営業者報酬の支払いは翌計算期間の末日の翌々月末日まで無利息にて繰り延べられるものとします。
    • 当社は、営業者よりアセット・マネジメント業務に係る報酬(以下「AM報酬」といいます。)を受領します。
    • この他、営業者が本営業を行うために必要な一切の支出(本営業に関する業務(アセット・マネジメント業務、債権回収業務、役員派遣及び会計税務事務を含みます。)を委託する契約に関する報酬、手数料、費用等、本営業の実施のために必要となる公租公課、並びに債権回収、担保権実行又は債権譲渡に要した費用を含みます。)については、営業者の本営業に係る組合財産から支払うことになります。
  2. 金融商品取引に関するリスクその他の重要な事項及びお客様の不利益となる事項について

    以下の事項は、お客様が営業者と匿名組合契約を締結し、本匿名組合出資金を拠出する場合にリスク要因となることが想定される主な事項を記載しておりますが、本匿名組合契約を締結することに伴い生じうるリスクをすべて網羅したものではありません。お客様は、自己の責任において、案件ごとに作成される重要事項説明書、契約締結前交付書面に記載された事項その他の事項を参照し、慎重に検討を行っていただいたうえで、投資判断を行っていただくようお願いいたします。

    1. 元本に関するリスク

      本匿名組合出資金は、元本の返還が保証されているものではありません。すなわち、お客様は、本ファンドの営業者との間で匿名組合契約約款(以下「本匿名組合契約約款」といいます。)に基づき商法第535条の匿名組合契約(以下「本匿名組合契約」といいます。)を締結し、本匿名組合出資金を払い込むことによって、匿名組合出資持分(以下「匿名組合出資持分」といいます。)を取得します。本匿名組合契約は、当事者の一方(匿名組合員)が相手方(営業者)の営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを約するものであり、営業者の信用状況の悪化あるいは本借入人の信用状況の悪化等により、現金の分配が滞ったり、支払い不能が生じたりすることによって、元本の価値が大きく消失するリスクがあります。

    2. 営業者及び本借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク

      営業者又は本借入人の財務状況・信用状況が悪化した場合又は債務超過又は支払不能に陥り、破産手続、民事再生手続、会社更生手続等が開始した場合、お客様への利益配当ができなくなり、また本匿名組合出資金の返還に支障が生じる恐れがあります。

    3. 担保に関するリスク

      本貸付契約に基づく貸付債権を被担保債権とする担保物件の価値が下落した場合、営業者は、担保権の実行により本貸付契約に基づく貸付債権を回収することができず、お客様への利益分配のみならず本匿名組合出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

    4. 不動産の価格変動リスク

      本借入人が保有する資産が不動産又は不動産信託受益権のみである場合や、担保物件が不動産である場合には、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産の価値下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産の価値下落、災害等の外的要因による不動産の価値下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産価値の下落等に伴う担保価値の下落により、営業者が本借入人に対する本貸付債権の全額を回収できない場合があり、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。

    5. 匿名組合出資持分の流動性(換金性)の低さに伴うリスク

      本匿名組合契約は、営業者の本営業が終了するまで中途解約はできません。さらに、匿名組合出資持分は、営業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができず、その権利の移転は営業者に認められません。お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が本匿名組合出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。

    6. レバレッジリスク

      営業者が取得する本貸付債権については、主として、本借入人が上位貸付人からも一定の借入れを行っており、営業者の本貸付債権に係る権利等(主として、元利金支払請求権)が、上位貸付人による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、上位貸付人による貸付けに係る権利等が上位の債権となります。この場合、営業者の本貸付債権に係る権利等に優先する弁済が優先して行われ、営業者に対してはその元本又は利息の一部又は全部が弁済されないことがあります。

  3. 当社の商号及び登録番号

    ビットリアルティ株式会社(当社)は、金融商品取引法上の登録を受けた金融商品取引業者です。登録番号は、次のとおりです。
    関東財務局長(金商)第 3098 号


  4. 当社が加入する協会等の名称について

    当社は、一般社団法人第二種金融商品取引業協会に加入しています。

契約締結前書面の概要

手数料など諸費用について

  • 本匿名組合契約を締結される場合、お客様には本匿名組合出資金のみをお支払いいただきます。本匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。
  • 営業者は、営業者報酬として、各計算期間について、金300,000円を各計算期間の末日の翌々月末日までに収受するものとします。但し、計算期間が6ヶ月に満たない又は6ヶ月を超える場合には、営業者報酬の金額は、金600,000円に当該計算期間の実日数(初日及び末日を含みます。)を乗じ、365で除した日割計算額(円未満端数切捨て)とします。なお、同支払日において営業者報酬に充てるべき現金が不足する場合には、当該不足額の営業者報酬の支払いは翌計算期間の末日の翌々月末日まで無利息にて繰り延べられるものとします。
  • 当社は、営業者より「AM報酬」を受領します。
  • この他、営業者が本営業を行うために必要な一切の支出(本営業に関する業務(アセット・マネジメント業務、債権回収業務、役員派遣及び会計税務事務を含みます。)を委託する契約に関する報酬、手数料、費用等、本営業の実施のために必要となる公租公課、並びに債権回収、担保権実行又は債権譲渡に要した費用を含みます。)については、営業者の本営業に係る組合財産から支払うことになります。

本営業への出資に関するリスク

  1. 金融商品市場における相場その他の指標に係る変動などにより損失が生ずるリスク
    • 匿名組合出資持分の価値は、営業者が取得する本貸付債権の価値に連動します。一般に、金利が上昇する場面においては、本貸付債権の価値が下がるため、匿名組合出資持分の価値も下がるおそれがあります。
  2. 匿名組合出資持分の流動性(換金性)の低さに伴うリスク
    • 本匿名組合契約は、中途解約はできません。さらに、匿名組合出資持分は、営業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができず、当該承諾を得ずに権利の移転が行われても営業者に認められません。また、お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が本匿名組合出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。
  3. 有価証券の発行者その他の者の業務又は財産の状況の変化などによって損失が生ずるリスク
    • 本匿名組合契約は、当事者の一方(匿名組合員)が相手方(営業者)の本営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを約するものであり、営業者の信用状況の悪化あるいは本借入人の信用状況の悪化等により、現金の分配が滞ったり、支払い不能が生じたりすることによって、その価値が大きく消失するリスクがあります。
    • 営業者は、本貸付債権を取得するにあたり、本借入人の所有する担保不動産に係る不動産信託受益権に対する質権や抵当権等の担保権を取得します。本借入人からの返済が滞った場合、営業者は、担保権の実行により、本貸付債権の回収を図ります。但し、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産の価値下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産の価値下落、災害等の外的要因による不動産の価値下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産の価値下落等に伴う担保価値の下落により、営業者が本借入人に対する本貸付債権の全額又は一部を回収できない場合、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 本貸付債権に係る金銭の貸付けはノンリコースローンであり、原則として、責任財産が本借入人の事業から生じる収益その他事業に関して有する財産に限定されますので、本借入人の信用力の低下により、当該本借入人の金利又は元本の返済が滞った場合、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 営業者が取得する本貸付債権については、主として、本借入人が上位貸付人からも一定の借入れを行っており、営業者の本貸付債権に係る権利等(主として、元利金支払請求権)が、上位貸付人による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、上位貸付人による貸付けに係る権利等が上位の債権となります。この場合、営業者の本貸付債権に係る権利等に優先する弁済が優先して行われ、営業者に対してはその元本又は利息の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、営業者が本借入人の所有する担保不動産等に担保権を有する場合において、本借入人による担保不動産等の処分や営業者による担保権の実行について上位貸付人の承諾が得られないことにより制限され、営業者の希望する時期・価格で売却できない可能性、又は、上位貸付人が担保不動産等について設定した担保権を実行することにより営業者にとって望ましくない時期及び条件で担保不動産等が売却若しくは上位貸付人により取得される可能性があります。また、上位ローンが存在する限り、営業者の本貸付債権に関し、期限の利益を喪失させ、期限前弁済を受け、弁済を求める裁判上の行為を行い、担保権を実行し、当該債権を自働債権とした相殺をすること等が制限される可能性があり、本借入人の財務状態が悪化したが危殆期にあるときに上位貸付人の意思如何により、当該債権の速やかな回収がなされない可能性があります。これらの上位貸付人又は上位ローンによる制約により、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。さらに、本貸付債権への元利金の支払いに優先して上位貸付人に返済される上位ローンによりレバレッジを効かす結果、本貸付債権にはレバレッジリスク、すなわち、担保不動産等が値下がりした場合には元本毀損の可能性が大きく増幅されるリスクが存在します。
    • 担保不動産の賃料収入は、稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延、保険料等費用の増大等の要因により大きく減少する可能性があります。さらに、担保不動産に関する、減価償却費、担保不動産に関して課される公租公課、付保された保険の保険料、水道光熱費、清掃・警備・設備管理等の業務委託費用、修繕費用等の費用の額が市況等の状況により増大する可能性があります。これらにより本借入人が悪影響を受け、本貸付債権への元利金の支払いに悪影響を及ぼす可能性があります。また、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産価値の下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産価値の下落、災害等の外的要因による不動産価値の下落、斎場その他の周辺施設の存在又は営業活動に起因する不動産価値の下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産価値の下落等に伴う担保価値の下落により、上記のレバレッジリスクが顕在化し、本貸付債権への元利金の支払いに重大な悪影響を及ぼす可能性があり、ひいてはお客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 担保不動産は、住居の用に供されている賃貸マンションであり、景気動向、人口動向等、賃貸住宅市場の状況を左右する要因如何によって、一定程度の頻度でテナントの退去に伴う空室の発生が見込まれ、また退去に伴う原状回復費用及び後継テナントのリーシング費用の発生や、後継テナントとの賃料交渉において想定する賃料での賃貸借契約の締結ができないこと、斎場その他の周辺施設の存在又は営業活動に起因して市場競争力が低下すること等により、担保不動産の収益等が悪影響を受ける可能性があり、これにより本借入人が悪影響を受け、本貸付債権への元利金の支払いに悪影響を及ぼす可能性があります。
    • 営業者が取得する本貸付債権については、本貸付債権の譲渡人たるケネディクス株式会社及び営業者が同順位の貸付人及び債権者として存在し、また、今後その他の同順位の貸付人及び債権者が存在しうる可能性があります(以下、営業者及びケネディクス株式会社その他の同順位の貸付人及び債権者を総称して「同順位貸付人」といいます。)。同順位貸付人がメザニン貸付債権に係る担保権の実行その他のメザニン貸付人の権限を行使する場合において、同順位貸付人の間で判断の内容が異なった場合には、同順位貸付人のうちケネディクス株式会社の判断が同順位貸付人の判断とみなされるものとします。この場合、担保権の実行について、営業者の希望する時期・価格で売却できない可能性、又は、ケネディクス株式会社が当該担保権の実行等に係る判断をすることにより営業者にとって望ましくない時期及び条件で担保目的物が売却等される可能性があります。これらのケネディクス株式会社による判断により、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 本貸付契約について、本借入人が元本の全部又は一部を期限前弁済できるとされている場合において、本借入人が期限前弁済を行った場合(担保不動産又は担保不動産に係る不動産信託受益権の全部又は一部が譲渡された場合等により期限前弁済がなされる場合を含みます。)、予定運用期間よりも短くなることにより、想定していた利息総額を営業者が得られず、利息総額に対する本貸付債権の取得関連費用が相対的に大きくなることにより、営業者が想定していた収益を得られない可能性があります。
    • 本借入人は、担保不動産に係る不動産信託受益権の一部(ジニア不動前)を、2022年11月1日付で、第三者に売却する予定です。当該売却がされた場合には、本貸付債権の一部(元本金140,800,000円)が期限前返済され、営業者は、当該返済された金銭をもって、本匿名組合出資金の一部を償還する予定です。当該売却により、本貸付債権の元本残額、営業収入、営業費用及び営業利益は、当該不動産信託受益権の売却前と比べて減少する見込みですが、この書面では、当該売却が2022年11月1日付で行われることを前提に、予定運用期間(2022年8月1日から2023年1月31日まで)における営業収入、営業費用及び営業利益の各合計金額を記載しています。なお、本借入人は、当該売却を実施できない可能性や、上記と異なる時期又は金額で当該売却を実施する可能性があり、当該売却が予定通りに実施されない場合には、期限前返済の金額を含む上記各金額は変動する可能性があります。
  4. その他のリスク
    • 担保不動産は、信託受託者(担保不動産を信託不動産とする信託の受託者をいいます。以下同様です。)の資産として帰属するため、信託受託者の業務又は財産の状況の変化などによって損失が生じるおそれがあります。なお、信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、信託受託者の固有財産に属しない旨が信託法上明文で規定されていますが、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記を行うことが必要であり、当該登記がなされていない場合には、これらの財産が信託財産に属することを第三者に対抗できないおそれがあります。その他の財産についても、信託受託者による分別管理が不十分であることにより、信託財産に属することを対抗できないリスクがあります。

クーリング・オフ制度の適用について

  • 金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第2項第6号(クーリング・オフ制度)の規定に基づき、お客様は、匿名組合出資持分の取得の申込みをした日から起算して8日間が経過するまでの間、当社のウェブサイトから、当該申込みに係る本匿名組合契約の解除を行うことができます(なお、匿名組合出資持分の取得に関しては、金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません。)。クーリング・オフ制度に基づき本匿名組合契約が解除された場合、お客様は、当社のウェブサイト上のマイページでお手続頂くことにより、お客様の預り金口座の出金可能な額のうち出金を希望する額をお客様のご登録済みの出金口座に送金することができます。

その他特に重要な事項

  • 匿名組合出資持分に関して、金融商品取引法上の開示は義務付けられておりません。営業者が作成する貸借対照表及び損益計算書又はこれに代わる書類については、虎ノ門有限責任監査法人による外部監査を受けております。
  • 原則として、本匿名組合契約については、上記「クーリング・オフ制度の適用について」記載のクーリング・オフ制度の適用がある場合を除き、お客様からこれを解約することはできません。但し、本匿名組合契約約款第16条第3項の場合には、お客様は、何ら催告することなく、本匿名組合契約を解除することができます。
  • 営業者に対する匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額(募集期間終了後にクーリング・オフ制度の適用その他の事情により応募額が減少した場合、当該減少後の総額をいいます。)が201,500,000円(以下「ファンド成立下限額」といいます。)以上の場合においては、本匿名組合契約は成立し、お客様が出資された本匿名組合出資金は営業者へ送金され、本営業の遂行のため使用されます。なお、当社は、当該金銭の総額がファンド成立下限額に不足する場合、当該不足額の全部又は一部を、お客様と同一の匿名組合契約に基づき出資することができるものとします(なお、当該出資額はファンド成立下限額の30%を上限とします。)。
  • 営業者は、本営業以外にも、本貸付債権以外の貸付債権の取得、保有及び処分(担保権の実行及び当該貸付債権の譲渡を含みます。)に関する事業を行う場合があります。
  • 当社のウェブサイト上で掲載される本匿名組合契約に関する情報のうち担保不動産の「価格調査報告書の概要」に係る価格調査報告書は、国土交通省が定めた「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」に従い、不動産鑑定評価基準に則らない価格調査(以下「本価格調査」といいます。)の成果を示したものであり、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合の評価とは異なる可能性があります。また、担保不動産の本価格調査の時点における現実の利用状況と異なる(又は異なる可能性がある)条件を前提としています。
  • 本価格調査は、登記記録及び同付属地図その他の資料並びに現地調査に基づいて行なわれたものであり、現地調査を伴わない価格調査です。調査会社は、担保不動産の物的確定・確認について独自に調査を行っておりますが、所有等に係る権利の確定・確認について独自に調査を行っておりません。また、調査会社は、担保不動産の土壌汚染、地下埋設物、埋蔵文化財、アスベスト、建物内部に存在する瑕疵等並びに境界確定や越境の有無、地震リスク、耐震性及び遵法性等について分析・判断を行っておらず、これらに係る価格形成要因は本価格調査を行う際に考慮されていません。
  • 本価格調査の結果のとおりの価格で担保不動産が売却される保証はなく、当該価格以下の価格で担保不動産が売却等される可能性があります。

当社が行う金融商品取引業の内容及び方法の概要

  • 当社が行う金融商品取引業は、金融商品取引法第28条第2項に規定する第二種金融商品取引業であり、当社は、匿名組合出資持分について、金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第3項に規定する電子申込型電子募集取扱業務を行います。
  • 当社は、計算期間毎に、計算期間の出資対象事業の概況、本匿名組合出資金の使途、売上の状況その他のキャッシュ・フローの状況、計算期間における分配金及び償還金に関する事項、並びに計算期間の末日における匿名組合出資金の額及び一口当たりの匿名組合出資金の額その他の営業者が一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める「電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」第36条第1項及び第2項に基づき作成する書類を、当社のウェブサイト上のマイページ等を通じてお客様にご提供します。

お客様が当社に連絡する方法

  • 住所:東京都港区新橋二丁目2番9号 KDX新橋ビル4階
  • 担当部署:コンプライアンス部門
  • Email:当社HP上の「お問い合わせ」フォームにて受付
    当社が行う電子申込型電子募集取扱業務についてのお問い合わせは上記記載の方法にて承ります。なお、一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める規則により、本匿名組合契約の内容及び営業者に関するお問い合わせについて、電話又は訪問の方法により回答することはできませんので、ご了承ください。

有価証券の発行者の商号、住所、代表者

商号 合同会社BRD3
住所 東京都港区赤坂四丁目2番6号
代表者 代表社員 一般社団法人BRI1
職務執行者 粕谷 直人

有価証券の発行者の事業計画の内容及び資金使途

事業計画の内容 本貸付債権の取得、保有及び処分に関する事業を行います。予定運用期間は、2022年8月1日から2023年1月31日までの約6カ月間となります。募集総額が201,500,000円の場合は、予定運用期間における営業収入の合計は3,563千円、営業費用(営業者報酬およびAМ報酬を含む。)の合計は2,332千円、営業利益の合計は1,231千円を見込んでおります。募集総額が201,500,000円を上回る場合の事業計画の内容は契約締結前交付書面別紙2のとおりです。当該項目は試算に基づく想定であり、事業計画の収益が保証されるものではなく、また、匿名組合員に対する分配が保証されるものではありません。
資金使途 調達資金の使途は、募集総額が201,500,000円の場合は、本貸付債権の取得費用として200,000,000円、本貸付債権の取得に係る弁護士費用、信託報酬、本貸付債権の取得により本貸付契約に基づき発生する費用、価格調査報告書取得費用および留保金等(以下「その他費用」といいます。)として1,500,000円を予定しております。募集総額が201,500,000円を上回る場合、その他費用は、募集総額及び本貸付債権の取得価格にかかわらず一定額となります。

電子申込型電子募集取扱業務等に係る事項

申込期間(募集期間) 2022年7月11日から2022年7月15日まで
目標募集額(募集総額) 金201,500,000円。但し、募集総額を上回る額の応募となった場合には、当該募集総額に金10,000円を加算した金額を変更後の募集総額とし、その後も同様とします(但し、変更後の募集総額は金291,500,000円を上限とします)。
当該有価証券の取得に係る応募額が目標額を下回る場合及び上回る場合における当該応募額の取扱いの方法
  1. 本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額(募集期間終了後にクーリング・オフ制度の適用その他の事情により応募額が減少した場合、当該減少後の総額をいいます。)がファンド成立下限額未満の場合には、本匿名組合契約は成立しないものとします。本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額がファンド成立下限額以上の場合においては、本匿名組合契約は成立し、本営業に対してお客様が出資された金銭は営業者へ送金され、出資対象事業の遂行のため使用されます。
  2. 募集期間の終了前であっても、本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額が募集総額に達したときには、営業者は募集手続を終了するものとします。
  3. 当社は、募集期間終了時における本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額がファンド成立下限額に不足する場合、当該不足額の全部又は一部を、お客様と同一の匿名組合契約に基づき出資することができるものとします(なお、当該出資額はファンド成立下限額の30%を上限とします。)。この場合には、当社による出資の金額又は口数は、本匿名組合契約の最低投資金額又は最低投資口数を下回ることがあります。なお、当社は募集総額に不足する金額の全部又は一部について匿名組合契約に基づく出資の義務を負うものではありません。
当該有価証券の取得に係る応募代金の管理方法 有価証券の取得に係る応募代金は、以下の当社の預り金口座にて管理します。
管理方法:信託口への預託
銀行名:株式会社三井住友銀行
支店名:本店営業部(支店コード:200)
所在地:東京都千代田区丸の内1丁目1番2号
口座種類:当座
口座番号:281291
口座名義:ビットリアルティ信託口 株式会社三井住友銀行
発行者の財務状況、事業計画の内容及び資金使途その他の事項の審査に係る措置の概要並びに当該措置の実施結果の概要 当社は、以下の審査項目について適切な審査を行っております。
  • 資金調達者としての適格性
  • 財政状態及び経営成績
  • 事業の計画の見通し
  • 事業のリスクに関する検討
  • 資金調達の額、その使途
  • 事業者と当社との間の利害関係の状況
  • 分別管理の状況を含む経理の状況
  • 適切な情報提供を行う体制等
当社による審査の実施結果の概要は以下のとおりです。
  1. 事業計画において示されている利益、費用の見込みその他の各種想定について、その設定の合理性等について審査を行い、妥当と認めました。
  2. 事業の主たるリスクは、本借入人の信用リスク及び担保物の減価リスクであることから、これらの点について分析・評価を行い、適当と認めました。
  3. 調達する資金の調達額と取得予定の債権価格及びその取引に係る諸費用の合計額を確認し、その使途が妥当と認めました。
  4. 営業者と当社との間の利害関係の状況について、当社は営業者の議決権を保有せず、他の独立した一般社団法人が保有する仕組みを構築することにより、当社から直接影響力を行使することができないことといたします。但し、当社は、営業者が本貸付債権を取得することに係る業務(本貸付債権の評価及び本貸付債権に係る売買契約の内容に関する判断を含みます。)その他のアセット・マネジメント業務を営業者から委託されております。また、営業者が取得する本貸付債権について、営業者に対する本貸付債権の譲渡人は当社の親会社であるケネディクス株式会社となります。この点に関して、当社は、一般社団法人第二種金融商品取引業協会が定める「電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」に則って審査の独立性を確保した上で、当社が行う利益相反のおそれのある取引について、お客さまの利益が不当に害されることのないよう、法令等に従い適切に管理する態勢を構築しております。当該審査の結果、本貸付債権は公正な価額で営業者に譲渡されることを確認しました。
  5. 経理の状況について、営業者が行う他の営業に係る財産及び営業者の固有財産と匿名組合出資金とは適切に分別管理されることを確認しました。
  6. 原始書類の保存が適切に行われているかといった観点から審査を行い、適切と認めました。
電子申込型電子募集取扱業務等に係る顧客が当該有価証券の取得の申込みをした後、当該顧客が当該申込みの撤回又は当該申込みに係る発行者との間の契約の解除を行うために必要な事項 お客様は、匿名組合出資持分の取得の申込みをした日から起算して8日間が経過するまでの間、当社のウェブサイトから、当該申込みに係る本匿名組合契約の解除を行うことができます。
原則として、本匿名組合契約については、上記の場合を除き、お客様からこれを解約することはできません。但し、本匿名組合契約約款第16条第3項の場合には、お客様は、何ら催告することなく、本匿名組合契約を解除することができます。
当該有価証券の取得に関し、売買の機会に関する事項その他の顧客の注意を喚起すべき事項 匿名組合出資持分は、営業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができず、その権利の移転は営業者に認められません。お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が本匿名組合出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。

出資対象事業持分(匿名組合出資持分)取引契約に関する事項

出資対象事業持分(匿名組合出資持分)の運営者と当社との間の利害関係の内容 営業者と当社との間に資本関係、役員派遣関係はありません。但し、当社は、営業者が本貸付債権を取得することに係る業務(本貸付債権の評価及び本貸付債権に係る売買契約の内容に関する判断を含みます。)その他のアセット・マネジメント業務を営業者から委託されております。また、営業者が取得する本貸付債権の譲渡人は当社の親会社であるケネディクス株式会社となります。
【定義集】
  1. 「計算期間」とは、その初日及び末日を含む、以下の各号に掲げる各6ヶ月の期間をいいます。但し、最初の計算期間は2022年8月1日から2022年9月末日までとし、最終の計算期間の終期は、本匿名組合契約の終了日までとします。
    ① 毎年4月1日から同年9月末日まで
    ② 同年10月1日から翌年3月末日まで
  2. 「本営業」とは、本貸付債権の取得、保有及び処分(担保権の実行及び本貸付債権の譲渡を含みます。)に関する事業をいいます。
  3. 「本貸付契約」とは、本貸付債権に係る金銭消費貸借契約(その後の修正、覚書、変更等を含みます。)をいいます。
  4. 「本貸付債権」とは、契約締結前交付書面別紙3記載の貸付債権(当該貸付債権とあわせて営業者が取得する担保権その他の債権債務並びに貸付契約及び担保契約その他の関連契約上の地位を含みます。)をいいます。
  5. 「本借入人」とは、本貸付契約の借入人をいいます。
  6. 「本匿名組合出資金」とは、お客様が本営業のために出資した出資金をいいます。

投資シミュレーション

投資金額
税引前の収入
0
税金(源泉徴収)
0
税金差し引き後の収入
0
  • 本シミュレーションは以下の計算方法で概算額を算出しており、その配当額を保証するものではございません。

    税引前の収入:(投資金額×想定利回り)÷12×予定運用期間

    税金(源泉徴収):税引前の収入×0.2042

    税金差し引き後の収入:税引前の収入ー税金(源泉徴収)

重要なお知らせ

以下の書類について、書類名リンクから内容をご確認のうえ、同意をお願いいたします。

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