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海老名物流センター:第2回ローンファンド

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※当ファンドでは最低投資金額である10万円以上から1万円単位(10口以上1口単位)で投資可能です。

本件は、「海老名物流センター:ローンファンド」に続く、海老名物流センターシリーズの第二弾となり、物流施設の不動産担保ローンを投資対象とするファンドとなります。 本物件は、物流拠点として利便性の高い神奈川県海老名市に立地する物件となります。 本物件の不動産信託受益権を保有するSPC(合同会社KRF93)に対するメザニンローンの一部を、ビットリアルティが組成するSPC(合同会社BRD3)で取得します。 投資家の皆さまは、このSPC(合同会社BRD3)への匿名組合出資を通じて、本物件の不動産担保ローン債権への投資を行います。

募集概要

募集額 181,000,000 円
ファンド成立
下限額
181,000,000 円
(募集額の100%)
募集上限額 241,000,000 円
(募集額の約133%)
1口の金額 10,000円
最低投資口数 10口
最低投資金額 100,000円
募集期間 2021/04/09 12:00~
2021/04/15 18:00
投資実行予定日 2021/04/28
予定運用期間 約2年10カ月間
利益配当 6ヶ月毎(初回は約5カ月)
想定利回り 3.5%(年換算)
元本償還 一括返済
ファンド終了予定日 2024/02/29
  • ファンドの運用状況により、想定利回り及び運用期間等は変動する可能性があります。
  • 想定利回りは予定運用期間における投資金額に対する利益の割合を年換算して算出したものとなります。なお想定利回りの算出において予定運用期間にはファンド終了予定日から分配日までの期間は含まれておりません。
  • 募集期間内に申し込み総額が募集上限額に達して募集ステータスが「募集終了」となっている場合でも、キャンセル等により再度「募集中」となることがございます。
  • ファンドの募集金額の残額が最低投資口数による投資金額に満たない場合は、ファンド申し込みができません。
  • 募集額に達した場合でも、募集上限額まではファンド申し込みが可能です。
  • 募集期間終了後のファンド申し込みキャンセルにより、申し込み総額がファンド成立下限額に達しない場合には、投資は実行されません。
  • ファンド申し込みを行った日から起算して8日間に限り、申し込みをキャンセルすることが可能です。
  • 投資実行予定日は、募集期間の延長等により変更となる場合がございます。

投資スキーム

  • 上記のスキーム概要図等は、全ての関係当事者及び契約関係を示したものではなく、一部省略及び簡略化して記載しております。
  • 不動産の評価額は鑑定評価書の鑑定評価額による金額、ローンの金額は当初融資総額で記載しております。詳細については投資対象タブの詳細情報でご確認ください。
  • FM会社:ファンドマネジメント会社
  • AM会社:アセットマネジメント会社
  • PM会社:プロパティマネジメント会社

参考収益

投資金額 bitREALTY 銀行定期預金
100万円の場合 99,166円 283円
300万円の場合 297,500円 850円
500万円の場合 495,833円 1,416円
  • 受取収益は以下の計算方法で概算額を算出しており、その配当額を保証するものではございません。
    受取収益:(投資金額×想定利回り)÷12×予定運用期間
  • 銀行定期預金は年利を0.010%として算出しております。

分配スケジュール

分配対象 対象計算期間 分配予定日
利益配当
第1回
2021年04月28日 から
2021年09月30日 まで
2021年10月29日
利益配当
第2回
2021年10月01日 から
2022年03月31日 まで
2022年04月28日
利益配当
第3回
2022年04月01日 から
2022年09月30日 まで
2022年10月31日
利益配当
第4回
2022年10月01日 から
2023年03月31日 まで
2023年04月28日
利益配当
第5回
2023年04月01日 から
2023年09月30日 まで
2023年10月31日
元本償還 - 2024年03月07日
利益配当
第6回
2023年10月01日 から
2024年02月29日 まで
2024年03月29日
  • 分配予定日は現時点の想定であり実際の分配日と異なる場合があります。また分配が保証されるものではありません。なお契約上の取扱いとして匿名組合契約約款第8条で現金の分配について、各対象計算期間の末日の翌々月末日までに行うものとして定めております。詳細については当該匿名組合契約約款をご確認ください。

審査概要

ビットリアルティ株式会社は、本匿名組合事業の営業者である合同会社BRD3について、以下の審査項目に基づき適切な審査を行っております。

  • 資金調達者としての適格性
  • 財政状態及び経営成績
  • 事業の計画及びその見通し
  • 事業のリスクに関する検討
  • 資金調達の額、その使途
  • 事業者とビットリアルティ株式会社との間の利害関係の状況
  • 分別管理の状況を含む経理の状況
  • 過去のみなし有価証券の発行による資金調達を行った後の状況
    ※過去1年以内にみなし有価証券の発行をしている場合にのみ掲載する
  • 適切な情報提供を行う体制
  • その他必要と認めた事項

物件データ

本物件は、物流拠点として利便性の高い神奈川県海老名市に立地する物件となります。
圏央道海老名ICへのアクセスも良く地域配送だけでなく広域配送にも対応可能なエリアとなっております。また海老名駅や厚木駅などの主要鉄道駅まで徒歩圏であることから施設の労働力確保の点で優位性のある物件であり、総合的に高いポテンシャルをもつ物件であると評価されます。

物件所在地

Google mapで見る
  • 神奈川県海老名市河原口5-5-14
  • 首都圏中央連絡自動車道「海老名」ICより約2km
  • 小田急小田原線・相鉄本線「海老名」駅より徒歩12分
  • 小田急小田原線・相模線「厚木」駅より徒歩11分

物件情報

基本情報

物件名 海老名物流センター
所在地 神奈川県海老名市河原口5-5-14
アクセス 首都圏中央連絡自動車道「海老名」ICより約2km
小田急小田原線・相鉄本線「海老名」駅より徒歩12分
小田急小田原線・相模線「厚木」駅より徒歩11分

土地に関する情報

所有形態 所有権
敷地面積 9,638.60m²
用途地域 準工業地域
指定建ぺい率 60%
指定容積率 200%

建物に関する情報

建物の所有形態 所有権
延床面積 15,189.00m²
竣工日 1992年3月
用途 倉庫、一部事務所
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上4階建
設計者 小田急建設株式会社(倉庫・事務所)
コマツハウス株式会社(詰所棟)
施工者 小田急建設株式会社(倉庫・事務所)
コマツハウス株式会社(詰所棟)
総テナント数 1テナント(一棟貸し)
稼働率 100%(2021年2月28日時点)

詳細情報

鑑定評価書の概要

鑑定評価機関 JLL森井鑑定株式会社
鑑定評価額 4,390百万円
価格時点 2020年8月31日
NOI 196百万円
直接還元法収益価格 4,580百万円
直接還元利回り 4.0%
DCF法収益価格 4,390百万円
割引率 3.8%
最終還元利回り 4.1%

ローンに関する情報1

ローンの区分 メザニンローン
金融機関 ケネディクス株式会社、合同会社BRD3
当初融資総額 450百万円
利率 非開示
借入日 2020年11月20日
予定弁済期日 2025年11月28日(テール期間1年)
利払い日 3月末日、6月末日、
9月末日、12月末日
元本返済 満期一括返済
(アモチゼーションなし)
LTV 66.6%
担保 信託受益権質権設定(第三順位)
社員持分質権設定(第三順位)

ローンに関する情報2

ローンの区分 シニアローン
金融機関 大手金融機関
当初融資総額 2,474百万円(消費税ローン54百万円を含む)
利率 非開示
借入日 2020年11月20日
予定弁済期日 2025年11月28日(テール期間1年)
※消費税ローンは2021年11月30日
利払い日 3月末日、6月末日、
9月末日、12月末日
元本返済 満期一括返済
(アモチゼーションなし)
LTV 56.4%
担保 信託受益権質権設定(第一順位及び第二順位)
社員持分質権設定(第一順位及び第二順位)
  • 「ローンに関する情報」に記載の百万円単位の項目は十万円の値を切り上げしております。また%の項目は小数第二位の値を切り上げしております。

賃貸借契約の概要(メインテナント)

賃借人 日本通運株式会社
賃貸形態 定期建物賃貸借契約
賃料種別 固定賃料
契約賃料 非開示
賃貸借期間 3年間
賃料改定 非開示
契約更新 非開示
中途解約 非開示
  • 賃借人からの同意が得られていない項目については、非開示としています。

マーケット情報

長期的には緩やかな減少を続ける国内貨物輸送量

日本国内の貨物輸送量(トンベース)はバブル期にピークを迎え、長期的には緩やかな減少傾向にあったが、2010年度以降はほぼ横ばいで推移する状況が続いている。その背景には、鉱業、製造業及び卸売業などの主要な荷主業種による年間総出荷量の減少や、砂利・石・石材などの重量のシェアが大きな貨物の出荷量の減少があると考えられている。
そのうち、輸送機関としては自動車(トラック)が非常に高い分担率を担っている。この要因としては、ドア・ツー・ドア輸送の利便性や時間を問わないフレキシブルなサービスが可能であり、幅広い物流ニーズに対応していること、そして船舶、鉄道、航空による長距離輸送の末端輸送のうち大半を自動車が担っていることが挙げられる。

【図表】国内貨物輸送量(トンベース)の推移
国内貨物輸送量(トンベース)の推移
  • 出所)国土交通省「自動車輸送統計年報」、「鉄道輸送統計年報」、「内航船舶輸送統計年報」、「航空輸送統計年報」よりbitREALTY作成

輸送手段として戦後から急速に拡大した自動車輸送

この国内貨物輸送量について、その輸送距離を加味したトンキロベースで見ると、戦後から1960年代までは内航海運や鉄道による輸送が主流だったものの、近年の各交通機関の分担率は、自動車(トラック)が約50%、内航海運が約40%を占め、鉄道は約5%となっている。
先程のトンベースの分担率と比較すると、重量物の長距離輸送に適した内航海運と鉄道のシェアが高くなり、短距離輸送も担う自動車のシェアが低くなっている。
また、トンキロベースの分担率は、2010年度前後を境に、自動車が緩やかに下がり、内航海運と鉄道が緩やかに上がっている。その背景には、トラックドライバーの不足や、自動車で行われている貨物輸送を環境負荷の小さい鉄道や船舶の利用へと転換するモーダルシフトなどがあると考えられている。

【図表】国内貨物輸送量(トンキロベース)の輸送機関別シェアの推移
国内貨物輸送量(トンキロベース)の輸送機関別シェアの推移

注) 「トンキロ」とは、輸送した貨物の重量(トン)にそれぞれの貨物の輸送距離(キロ)を乗じたものであり、単なる「トン」よりも経済活動としての輸送をより適確に表わす指標となる。

  • 出所)国土交通省「自動車輸送統計年報」、「鉄道輸送統計年報」、「内航船舶輸送統計年報」、「航空輸送統計年報」よりbitREALTY作成

貨物の小ロット化に伴い、出荷件数は増加

国内貨物輸送量はトンベースでは減少しているものの、BtoBの商取引では貨物出荷の小口化に伴い出荷件数が増加しており、小口貨物の出荷の件数やシェアが増加する傾向が見られる。
特に2010年以降の平均流動ロットは1トンを下回っており、全体の出荷件数の約8割は、0.1トン以下の小口貨物が占めるまで小ロット化が進展している。

【図表】BtoBの商取引における出荷件数(総数、流動ロット別)及び平均流動ロットの推移
BtoBの商取引における出荷件数(総数、流動ロット別)及び平均流動ロットの推移

注) 流動ロットとは、貨物1件当たりの重量。

  • 出所)国土交通省「全国貨物純流動調査(物流センサス)」よりbitREALTY作成

急速に拡大するEC市場に伴い、宅配便需要も急拡大

近年はインターネットを介した電子商取引(EC取引)として、BtoCやCtoCのEC市場が急拡大している。
特に、今般の新型コロナウイルス感染症の影響もあり、直近においても世界中でEC市場が急成長しているところである。

【図表】EC市場規模の推移
EC市場規模の推移

注) 分野別の市場規模は2013年度分から調査が開始されている。

  • 出所)経済産業省「電子商取引実態調査」よりbitREALTY作成

このようなEC市場の急拡大に伴って、先述したBtoBの商取引だけではなく、売り主から買い主への小口輸送が増加したため、宅配便取扱個数も大幅に増加してきている。

【図表】宅配便取扱個数の推移
宅配便取扱個数の推移

注) 2007年度から、ゆうパック(日本郵便(株))の実績が調査の対象になっている。

  • 出所)国土交通省「令和元年度宅配便等取扱個数の調査」よりbitREALTY作成

増加する物流施設の整備と、不動産事業者主体による開発の進展

日本国内における物流施設の整備動向を見てみると、リーマンショックの影響で一時下落したものの、出荷件数や宅配便取扱件数の増加に伴い、最近は倉庫・物流施設の新規開設が急増している。
特に近年は、物流施設の開発主体が運輸業者ではなく、不動産事業者が開発するものが増加してきている。

【図表】発注者別に見た倉庫・物流施設の建設工事受注額の推移
発注者別に見た倉庫・物流施設の建設工事受注額の推移

注) 1件の請負契約が5億円以上の工事を対象としている。

  • 出所)国土交通省「建設工事受注動態統計調査」よりbitREALTY作成

物流施設は大規模化・高機能化しており、所有と利用の分離も進展

近年、物流施設に求められる機能について、保管型の「倉庫」のみならず、集配送や流通加工も含めた「物流センター」としての高機能化・多機能化が進んでおり、その施設規模も大型化してきている。

【図表】新規倉庫一棟あたりの平均床面積の推移
新規倉庫一棟あたりの平均床面積の推移
  • 出所)国土交通省「建築着工統計」よりbitREALTY作成

また、物流施設の所有形態を見ても、従来は施設を所有して物流事業を行う事業者が多く見られたが、近年では物流施設の開発主体として不動産事業者が増加していることもあり、賃貸型の物流施設が約7割以上となっている。

【図表】東京都市圏における開設年代別に見た物流施設の所有形態の割合
東京都市圏における開設年代別に見た物流施設の所有形態の割合
  • 出所)東京都市圏交通計画協議会「第5回東京都市圏物資流動調査」よりbitREALTY作成

物流施設の集積地として近年注目を浴びる圏央道沿線

東京都市圏において、物流施設の集積がみられるのは、東京湾沿岸の臨海部、外環道沿線及びその内側、圏央道沿線、北関東道沿線の4つのエリアである。
そのうち、物流施設が最も多く立地しているのは東京湾沿岸の臨海部であるものの、2000年以降に開設された物流施設は、圏央道沿線への立地割合が高くなっており、近年、物流施設立地の郊外化が進展していると言える。

【図表】地域別・開設年代別に見た物流施設の立地割合
地域別・開設年代別に見た物流施設の立地割合
  • 出所)東京都市圏交通計画協議会「第5回東京都市圏物資流動調査」よりbitREALTY作成

本ファンドの対象物件「海老名物流センター」は圏央道沿線エリアに位置し、特に2010年に供用が開始された圏央道「海老名インターチェンジ」から約2kmと至近にあり、物流施設としては地域配送だけでなく広域配送機能の立地も可能な地区となってきている。
また、小田急小田原線「厚木駅」より徒歩11分、「海老名駅」より徒歩12分と主要駅にも近く、また市街地内に立地していることから、労働力確保も容易で、開発ポテンシャルもあるエリアであると考えられている。

【図表】東京都市圏の高速道路と海老名物流センターの所在地
東京都市圏の高速道路と海老名物流センターの所在地
  • 出所)各種資料よりbitREALTY作成

東京圏の物流施設は、賃料・稼働率ともに高い水準で推移している

J-REITが保有している東京圏の物流施設の賃料及び稼働率の水準を見てみると、リーマンショック時においても稼働率は98%以上と高い水準で維持しており、直近でもほぼ100%の稼働率と極めて高い水準となっている。
また、平均賃料単価も直近では穏やかな上昇傾向にある。

【図表】東京圏における物流施設の平均賃料単価及び稼働率の推移
東京圏における物流施設の平均賃料単価及び稼働率の推移

注) 2020年6月以降の値は速報値。

  • 出所)不動産証券化協会「ARES J-REIT Property Indexデータブック」よりbitREALTY作成

リスク

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

ご留意いただきたい事項

  1. お客様が負担することとなる手数料等について
    • 本匿名組合契約を締結される場合、お客様には本匿名組合出資金のみをお支払いいただきます。本匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。
    • 営業者は、営業者報酬として、各計算期間について、金300,000円を各計算期間の末日の翌々月末日までに収受するものとします。但し、計算期間が6ヶ月に満たない又は6ヶ月を超える場合には、営業者報酬の金額は、金600,000円に当該計算期間の実日数(初日及び末日を含みます。)を乗じ、365で除した日割計算額(円未満端数切捨て)とします。なお、同支払日時点において営業者報酬に充てるべき現金が不足する場合には、当該不足額の営業者報酬の支払いは翌計算期間の末日の翌々月末日まで無利息にて繰り延べられるものとします。
    • 当社は、営業者よりアセット・マネジメント業務に係る報酬(以下「AM報酬」といいます。)を受領します。
    • この他、営業者が本営業を行うために必要な一切の支出(本営業に関する業務(アセット・マネジメント業務、債権回収業務、役員派遣及び会計税務事務を含みます。)を委託する契約に関する報酬、手数料、費用等、本営業の実施のために必要となる公租公課、並びに債権回収、担保権実行又は債権譲渡に要した費用を含みます。)については、営業者の本営業に係る組合財産から支払うことになります。
  2. 金融商品取引に関するリスクその他の重要な事項及びお客様の不利益となる事項について

    以下の事項は、お客様が営業者と匿名組合契約を締結し、本匿名組合出資金を拠出する場合にリスク要因となることが想定される主な事項を記載しておりますが、本匿名組合契約を締結することに伴い生じうるリスクをすべて網羅したものではありません。お客様は、自己の責任において、案件ごとに作成される重要事項説明書、契約締結前交付書面に記載された事項その他の事項を参照し、慎重に検討を行っていただいたうえで、投資判断を行っていただくようお願いいたします。

    1. 元本に関するリスク

      本匿名組合出資金は、元本の返還が保証されているものではありません。すなわち、お客様は、本ファンドの営業者との間で匿名組合契約約款(以下「本匿名組合契約約款」といいます。)に基づき商法第535条の匿名組合契約(以下「本匿名組合契約」といいます。)を締結し、本匿名組合出資金を払い込むことによって、匿名組合出資持分(以下「匿名組合出資持分」といいます。)を取得します。本匿名組合契約は、当事者の一方(匿名組合員)が相手方(営業者)の営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを約するものであり、営業者の信用状況の悪化あるいは本借入人の信用状況の悪化等により、現金の分配が滞ったり、支払い不能が生じたりすることによって、元本の価値が大きく消失するリスクがあります。

    2. 営業者及び本借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク

      営業者又は本借入人の財務状況・信用状況が悪化した場合又は債務超過又は支払不能に陥り、破産手続、民事再生手続、会社更生手続等が開始した場合、お客様への利益配当ができなくなり、また本匿名組合出資金の返還に支障が生じる恐れがあります。

    3. 担保に関するリスク

      本貸付契約に基づく貸付債権を被担保債権とする担保物件の価値が下落した場合、営業者は、担保権の実行により本貸付契約に基づく貸付債権を回収することができず、お客様への利益分配のみならず本匿名組合出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

    4. 不動産の価格変動リスク

      本借入人が保有する資産が不動産又は不動産信託受益権のみである場合や、担保物件が不動産である場合には、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産の価値下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産の価値下落、災害等の外的要因による不動産の価値下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産価値の下落等に伴う担保価値の下落により、営業者が本借入人に対する本貸付債権の全額を回収できない場合があり、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。

    5. 匿名組合出資持分の流動性(換金性)の低さに伴うリスク

      本匿名組合契約は、営業者の本営業が終了するまで中途解約はできません。さらに、匿名組合出資持分は、営業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができず、その権利の移転は営業者に認められません。お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が本匿名組合出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。

    6. レバレッジリスク

      営業者が取得する本貸付債権については、主として、本借入人が上位貸付人からも一定の借入れを行っており、営業者の本貸付債権に係る権利等(主として、元利金支払請求権)が、上位貸付人による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、上位貸付人による貸付けに係る権利等が上位の債権となります。この場合、営業者の本貸付債権に係る権利等に優先する弁済が優先して行われ、営業者に対してはその元本又は利息の一部又は全部が弁済されないことがあります。

  3. 当社の商号及び登録番号

    ビットリアルティ株式会社(当社)は、金融商品取引法上の登録を受けた金融商品取引業者です。登録番号は、次のとおりです。
    関東財務局長(金商)第 3098 号


  4. 当社が加入する協会等の名称について

    当社は、一般社団法人第二種金融商品取引業協会に加入しています。

契約締結前書面の概要

手数料など諸費用について

  • 本匿名組合契約を締結される場合、お客様には本匿名組合出資金のみをお支払いいただきます。本匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。
  • 営業者は、営業者報酬として、各計算期間について、金300,000円を各計算期間の末日の翌々月末日までに収受するものとします。但し、計算期間が6ヶ月に満たない又は6ヶ月を超える場合には、営業者報酬の金額は、金600,000円に当該計算期間の実日数(初日及び末日を含みます。)を乗じ、365で除した日割計算額(円未満端数切捨て)とします。なお、同支払日時点において営業者報酬に充てるべき現金が不足する場合には、当該不足額の営業者報酬の支払いは翌計算期間の末日の翌々月末日まで無利息にて繰り延べられるものとします。
  • 当社は、営業者より「AM報酬」を受領します。
  • この他、営業者が本営業を行うために必要な一切の支出(本営業に関する業務(アセット・マネジメント業務、債権回収業務、役員派遣及び会計税務事務を含みます。)を委託する契約に関する報酬、手数料、費用等、本営業の実施のために必要となる公租公課、並びに債権回収、担保権実行又は債権譲渡に要した費用を含みます。)については、営業者の本営業に係る組合財産から支払うことになります。

本営業への出資に関するリスク

  1. 金融商品市場における相場その他の指標に係る変動などにより損失が生ずるリスク
    • 匿名組合出資持分の価値は、営業者が取得する本貸付債権の価値に連動します。一般に、金利が上昇する場面においては、本貸付債権の価値が下がるため、匿名組合出資持分の価値も下がるおそれがあります。
  2. 匿名組合出資持分の流動性(換金性)の低さに伴うリスク
    • 本匿名組合契約は、中途解約はできません。さらに、匿名組合出資持分は、営業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができず、当該承諾を得ずに権利の移転が行われても営業者に認められません。また、お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が本匿名組合出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。
  3. 有価証券の発行者その他の者の業務又は財産の状況の変化などによって損失が生ずるリスク
    • 本匿名組合契約は、当事者の一方(匿名組合員)が相手方(営業者)の本営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを約するものであり、営業者の信用状況の悪化あるいは本借入人の信用状況の悪化等により、現金の分配が滞ったり、支払い不能が生じたりすることによって、その価値が大きく消失するリスクがあります。
    • 営業者は、本貸付債権を取得するにあたり、本借入人の所有する担保不動産に係る不動産信託受益権に対する質権や抵当権等の担保権を取得します。本借入人からの返済が滞った場合、営業者は、担保権の実行により、本貸付債権の回収を図ります。但し、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産の価値下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産の価値下落、災害等の外的要因による不動産の価値下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産の価値下落等に伴う担保価値の下落により、営業者が本借入人に対する本貸付債権の全額又は一部を回収できない場合、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 本貸付債権に係る金銭の貸付けはノンリコースローンであり、原則として、責任財産が本借入人の事業から生じる収益その他事業に関して有する財産に限定されますので、本借入人の信用力の低下により、当該本借入人の金利又は元本の返済が滞った場合、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 営業者が取得する本貸付債権については、主として、本借入人が上位貸付人からも一定の借入れを行っており、営業者の本貸付債権に係る権利等(主として、元利金支払請求権)が、上位貸付人による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、上位貸付人による貸付けに係る権利等が上位の債権となります。この場合、営業者の本貸付債権に係る権利等に優先する弁済が優先して行われ、営業者に対してはその元本又は利息の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、営業者が本借入人の所有する担保不動産等に担保権を有する場合において、本借入人による担保不動産等の処分や営業者による担保権の実行について上位貸付人の承諾が得られないことにより制限され、営業者の希望する時期・価格で売却できない可能性、又は、上位貸付人が担保不動産等について設定した担保権を実行することにより営業者にとって望ましくない時期及び条件で担保不動産等が売却若しくは上位貸付人により取得される可能性があります。また、上位ローンが存在する限り、営業者の本貸付債権に関し、期限の利益を喪失させ、期限前弁済を受け、弁済を求める裁判上の行為を行い、担保権を実行し、当該債権を自働債権とした相殺をすること等が制限される可能性があり、本借入人が危殆期にあるときに上位貸付人の意思如何により、当該債権の速やかな回収がなされない可能性があります。これらの上位貸付人又は上位ローンによる制約により、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。さらに、本貸付債権への元利金の支払いに優先して上位貸付人に返済される上位ローンによりレバレッジを効かす結果、本貸付債権にはレバレッジリスク、すなわち、担保不動産等が値下がりした場合には元本毀損の可能性が大きく増幅されるリスクが存在します。
    • 担保不動産の賃料収入は、稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延(一のテナントが担保不動産の大部分を賃借のうえこれを他のテナントに転貸することから、当該テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延が、直ちに賃料収入すべての不履行・遅延となることを含みます。)、保険料等費用の増大等の要因により大きく減少する可能性があります。さらに、担保不動産に関する、減価償却費、担保不動産に関して課される公租公課、付保された保険の保険料、水道光熱費、清掃・警備・設備管理等の業務委託費用、修繕費用等の費用の額が市況等の状況により増大する可能性があります。また、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産価値の下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産価値の下落、災害等の外的要因による不動産価値の下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産価値の下落等に伴う担保価値の下落により、上記のレバレッジリスクが顕在化し、本貸付債権への元利金の支払いに重大な悪影響を及ぼす可能性があり、ひいてはお客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 担保不動産は、一のテナントに大部分が賃貸された上で、当該テナントにより他のテナントに転貸される物件であり、当該テナントの資力、退去、利用状況、他のテナントの資力等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。当該テナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。
    • 担保不動産は、大型の物流施設であり、物流施設に対する需要の変化、他の物流施設等の競業、周辺環境の変化によるテナントの稼働率の上下、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、商圏内の競争状況、人口動向等に影響を受ける可能性があり、これらにより賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の履行に影響を及ぼす可能性があります。
    • 営業者が取得する本貸付債権については、本貸付契約において、担保不動産の鑑定評価額に対する本貸付債権の残高の割合が本貸付契約に定める水準を下回った場合及び担保不動産を用いて本借入人が得たキャッシュ・フロー及び一定の時点の元本残高等を勘案して算出される数値が本貸付契約に定める水準を下回った場合には、上位ローンに対して優先的に元本の期限前弁済が行われる旨の規定がある場合があります。この場合、上位ローンに対する弁済が営業者の本貸付債権に係る権利等に優先して行われ、営業者に対してはその元本の一部又は全部が弁済されないことがあります。
    • 営業者が取得する本貸付債権については、本貸付債権の売主たるケネディクス株式会社及び営業者が同順位の貸付人及び債権者として存在し、また、今後その他の同順位の貸付人及び債権者が存在しうる可能性があります(以下、営業者及びケネディクス株式会社その他の同順位の貸付人及び債権者を総称して「同順位貸付人」といいます。)。同順位貸付人がクラスB貸付債権に係る担保権の実行その他のクラスB貸付人の権限を行使する場合において、同順位貸付人の間で判断の内容が異なった場合には、同順位貸付人のうちケネディクス株式会社の判断が同順位貸付人の判断とみなされるものとします。この場合、担保権の実行について、営業者の希望する時期・価格で売却できない可能性、又は、ケネディクス株式会社が当該担保権の実行等に係る判断をすることにより営業者にとって望ましくない時期及び条件で担保目的物が売却等される可能性があります。これらのケネディクス株式会社による判断により、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 本貸付契約について、本借入人が元本の全部又は一部を期限前弁済できるとされている場合において、本借入人が期限前弁済を行った場合、予定運用期間よりも短くなることにより、想定していた利息総額を営業者が得られず、利息総額に対する本貸付債権の取得関連費用が相対的に大きくなることにより、営業者が想定していた収益を得られない可能性があります。
  4. その他のリスク
    • 担保不動産は、信託受託者(担保不動産を信託不動産とする信託の受託者をいいます。以下同様です。)の資産として帰属するため、信託受託者の業務又は財産の状況の変化などによって損失が生じるおそれがあります。なお、信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、信託受託者の固有財産に属しない旨が信託法上明文で規定されていますが、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記を行うことが必要であり、当該登記がなされていない場合には、これらの財産が信託財産に属することを第三者に対抗できないおそれがあります。その他の財産についても、信託受託者による分別管理が不十分であることにより、信託財産に属することを対抗できないリスクがあります。

クーリング・オフ制度の適用について

  • 金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第2項第6号(クーリング・オフ制度)の規定に基づき、お客様は、匿名組合出資持分の取得の申込みをした日から起算して8日間が経過するまでの間、当社のウェブサイトから、当該申込みに係る本匿名組合契約の解除を行うことができます(なお、匿名組合出資持分の取得に関しては、金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません)。クーリング・オフ制度に基づき本匿名組合契約が解除された場合、お客様は、当社のウェブサイト上のマイページでお手続頂くことにより、お客様の預り金口座の出金可能な額のうち出金を希望する額をお客様のご登録済みの出金口座に送金することができます。

その他特に重要な事項

  • 匿名組合出資持分に関して、金融商品取引法上の開示は義務付けられておりません。営業者が作成する貸借対照表及び損益計算書又はこれに代わる書類については、虎ノ門有限責任監査法人による外部監査を受けております。
  • 原則として、本匿名組合契約については、上記「クーリング・オフ制度の適用について」記載のクーリング・オフ制度の適用がある場合を除き、お客様からこれを解約することはできません。但し、本匿名組合契約約款第16条第3項の場合には、お客様は、何ら催告することなく、本匿名組合契約を解除することができます。
  • 営業者に対する匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額(募集期間終了後にクーリング・オフ制度の適用その他の事情により応募額が減少した場合、当該減少後の総額をいいます。)が181,000,000円(以下「ファンド成立下限額」といいます。)以上の場合においては、本匿名組合契約は成立し、お客様が出資された本匿名組合出資金は営業者へ送金され、本営業の遂行のため使用されます。なお、当該金銭の総額がファンド成立下限額以上となることが募集期間終了時点で合理的に見込まれる場合、当社は、当該金銭の総額が募集総額に不足する金額の全部又は一部を、お客様と同一の匿名組合契約に基づき出資することができるものとします。
  • 営業者は、本営業以外にも、本貸付債権以外の貸付債権の取得、保有及び処分(担保権の実行及び当該貸付債権の譲渡を含みます。)に関する事業を行う場合があります。

当社が行う金融商品取引業の内容及び方法の概要

  • 当社が行う金融商品取引業は、金融商品取引法第28条第2項に規定する第二種金融商品取引業であり、当社は、匿名組合出資持分について、金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第3項に規定する電子申込型電子募集取扱業務を行います。
  • 当社は、計算期間毎に、計算期間の出資対象事業の概況、本匿名組合出資金の使途、売上の状況その他のキャッシュ・フローの状況、計算期間における分配金及び償還金に関する事項、並びに計算期間の末日における匿名組合出資金の額及び一口当たりの匿名組合出資金の額その他の営業者が一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める「電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」第36条第1項及び第2項に基づき作成する書類を、当社のウェブサイト上のマイページ等を通じてお客様にご提供します。

お客様が当社に連絡する方法

  • 住所:東京都千代田区内幸町2丁目1番6号 日比谷パークフロント19階
  • 担当部署:コンプライアンス部門
  • Email:当社HP上の「お問い合わせ」から送信
    当社が行う電子申込型電子募集取扱業務についてのお問い合わせはメールにて承ります。なお、一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める規則により、本匿名組合契約の内容及び営業者に関するお問い合わせについて、電話又は訪問の方法により回答することはできませんので、ご了承ください。

有価証券の発行者の商号、住所、代表者

商号 合同会社BRD3
住所 東京都港区赤坂三丁目2番6号
代表者 代表社員 一般社団法人BRI1
職務執行者 粕谷 直人

有価証券の発行者の事業計画の内容及び資金使途

事業計画の内容 本貸付債権の取得、保有及び処分に関する事業を行います。予定運用期間は、2021年4月28日から2024年2月29日までの約2年10ヶ月間となります。募集総額が181,000,000円の場合は、予定運用期間における営業収入の合計は30,684千円、営業費用(営業者報酬およびAМ報酬を含む。)の合計は12,530千円、営業利益の合計は18,154千円を見込んでおります。募集総額が181,000,000円を上回る場合の事業計画の内容は契約締結前交付書面別紙2のとおりです。当該項目は試算に基づく想定であり、本事業計画の収益が保証されるものではなく、また、本匿名組合員に対する分配が保証されるものではありません。
資金使途 調達資金の使途は、募集総額が181,000,000円の場合は、本貸付債権の取得費用として180,000,000円、本貸付債権の取得に係る弁護士費用、信託報酬、本貸付債権の取得により本貸付契約に基づき発生する費用、不動産鑑定検証意見書取得費用および留保金等(以下「その他費用」といいます。)として1,000,000円を予定しております。募集総額が181,000,000円を上回る場合、その他費用は、募集総額及び本貸付債権の取得価格にかかわらず一定額となります。

電子申込型電子募集取扱業務等に係る事項

申込期間(募集期間) 2021年4月9日から2021年4月15日まで
目標募集額(募集総額) 金181,000,000円。但し、募集総額を上回る額の応募があった場合には、当該募集総額に金10,000円を加算した金額を変更後の募集総額とし、その後も同様とします(但し、変更後の募集総額は金241,000,000円を上限とします)。
当該有価証券の取得に係る応募額が目標額を下回る場合及び上回る場合における当該応募額の取扱いの方法
  1. 本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額(募集期間終了後にクーリング・オフ制度の適用その他の事情により応募額が減少した場合、当該減少後の総額をいいます。)がファンド成立下限額未満の場合には、本匿名組合契約は成立しないものとします。本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額がファンド成立下限額以上の場合においては、本匿名組合契約は成立し、本営業に対してお客様が出資された金銭は営業者へ送金され、出資対象事業の遂行のため使用されます。
  2. 募集期間の終了前であっても、本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額が募集総額に達したときには、営業者は募集手続を終了するものとします。
  3. 募集期間終了時における本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額がファンド成立下限額以上となることが募集期間終了時点で合理的に見込まれる場合、当社は、当該総額が募集総額に不足する金額の全部又は一部を、お客様と同一の匿名組合契約に基づき出資することができるものとします。この場合には、当社による出資の金額又は口数は、本匿名組合契約の最低投資金額又は最低投資口数を下回ることがあります。なお、当社は募集総額に不足する金額の全部又は一部について匿名組合契約に基づく出資の義務を負うものではありません。
当該有価証券の取得に係る応募代金の管理方法 有価証券の取得に係る応募代金は、以下の当社の預り金口座にて管理します。
管理方法:信託口への預託
銀行名:株式会社三井住友銀行
支店名:本店営業部(支店コード:200)
所在地:東京都千代田区丸の内1丁目1番2号
口座種類:当座
口座番号:281291
口座名義:ビットリアルティ信託口 株式会社三井住友銀行
発行者の財務状況、事業計画の内容及び資金使途その他の事項の審査に係る措置の概要並びに当該措置の実施結果の概要 当社は、以下の審査項目について適切な審査を行っております。
  • 資金調達者としての適格性
  • 財政状態及び経営成績
  • 事業の計画の見通し
  • 事業のリスクに関する検討
  • 資金調達の額、その使途
  • 事業者と当社との間の利害関係の状況
  • 分別管理の状況を含む経理の状況
  • 適切な情報提供を行う体制等
当社による審査の実施結果の概要は以下のとおりです。
  1. 事業計画において示されている利益、費用の見込みその他の各種想定について、その設定の合理性等について審査を行い、妥当と認めました。
  2. 事業の主たるリスクは、本借入人の信用リスク及び担保物の減価リスクであることから、これらの点について分析・評価を行い、適当と認めました。
  3. 調達する資金の調達額と取得予定の債権価格及びその取引に係る諸費用の合計額を確認し、その使途が妥当と認めました。
  4. 営業者と当社との間の利害関係の状況について、当社は営業者の議決権を保有せず、他の独立した一般社団法人が保有する仕組みを構築することにより、当社から直接影響力を行使することができないことといたします。但し、当社は、営業者が本貸付債権を取得することに係る業務(本貸付債権の評価及び本貸付債権に係る売買契約の内容に関する判断を含みます。)その他のアセット・マネジメント業務を営業者から委託されております。また、営業者が取得する本貸付債権について、営業者に対する本貸付債権の売主は当社の親会社であるケネディクス株式会社となります。この点に関して、当社は、一般社団法人第二種金融商品取引業協会が定める「電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」に則って審査の独立性を確保した上で、当社が行う利益相反のおそれのある取引について、お客さまの利益が不当に害されることのないよう、法令等に従い適切に管理する態勢を構築しております。当該審査の結果、本貸付債権は公正な価額で営業者に譲渡されることを確認しました。
  5. 経理の状況について、営業者が行う他の営業に係る財産及び営業者の固有財産と匿名組合出資金とは適切に分別管理されることを確認しました。
  6. 原始書類の保存が適切に行われているかといった観点から審査を行い、適切と認めました。
電子申込型電子募集取扱業務等に係る顧客が当該有価証券の取得の申込みをした後、当該顧客が当該申込みの撤回又は当該申込みに係る発行者との間の契約の解除を行うために必要な事項 お客様は、匿名組合出資持分の取得の申込みをした日から起算して8日間が経過するまでの間、当社のウェブサイトから、当該申込みに係る本匿名組合契約の解除を行うことができます。
原則として、本匿名組合契約については、上記の場合を除き、お客様からこれを解約することはできません。但し、本匿名組合契約約款第16条第3項の場合には、お客様は、何ら催告することなく、本匿名組合契約を解除することができます。
当該有価証券の取得に関し、売買の機会に関する事項その他の顧客の注意を喚起すべき事項 匿名組合出資持分は、営業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができず、その権利の移転は営業者に認められません。お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が本匿名組合出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。

出資対象事業持分(匿名組合出資持分)取引契約に関する事項

出資対象事業持分(匿名組合出資持分)の運営者と当社との間の利害関係の内容 営業者と当社との間に資本関係、役員派遣関係はありません。但し、当社は、営業者が本貸付債権を取得することに係る業務(本貸付債権の評価及び本貸付債権に係る売買契約の内容に関する判断を含みます。)その他のアセット・マネジメント業務を営業者から委託されております。また、営業者が取得する本貸付債権の売主は当社の親会社であるケネディクス株式会社となります。
【定義集】
  1. 「計算期間」とは、その初日及び末日を含む、以下の各号に掲げる各6ヶ月の期間をいいます。但し、最初の計算期間は2021年4月28日から2021年9月末日までとし、最終の計算期間の終期は、本匿名組合契約の終了日までとします。
    ① 毎年4月1日から同年9月末日まで
    ② 同年10月1日から翌年3月末日まで
  2. 「本営業」とは、本貸付債権の取得、保有及び処分(担保権の実行及び本貸付債権の譲渡を含みます。)に関する事業をいいます。
  3. 「本貸付契約」とは、本貸付債権に係る金銭消費貸借契約(その後の修正、覚書、変更等を含みます。)をいいます。
  4. 「本貸付債権」とは、契約締結前交付書面別紙3記載の貸付債権(当該貸付債権とあわせて営業者が取得する担保権その他の債権債務並びに貸付契約及び担保契約その他の関連契約上の地位を含みます。)をいいます。
  5. 「本借入人」とは、本貸付契約の借入人をいいます。
  6. 「本匿名組合出資金」とは、お客様が本営業のために出資した出資金をいいます。

投資シミュレーション

投資金額
税引前の収入
0
税金(源泉徴収)
0
税金差し引き後の収入
0
  • 本シミュレーションは以下の計算方法で概算額を算出しており、その配当額を保証するものではございません。

    税引前の収入:(投資金額×想定利回り)÷12×予定運用期間

    税金(源泉徴収):税引前の収入×0.2042

    税金差し引き後の収入:税引前の収入ー税金(源泉徴収)

重要なお知らせ

以下の書類について、書類名リンクから内容をご確認のうえ、同意をお願いいたします。

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